CAT A và CAT B là gì?

CAT A và CAT B là gì? Tiêu chuẩn bàn giao văn phòng mà mọi doanh nghiệp nên biết

Trong lĩnh vực thuê và cho thuê văn phòng (Office Leasing), bên cạnh các thuật ngữ như Shell & Core, Fit-out, Fully Fitted Office hay Turnkey Office, doanh nghiệp thường bắt gặp hai khái niệm quan trọng là Category A (CAT A) và Category B (CAT B). Đây là những thuật ngữ được sử dụng rộng rãi trong ngành bất động sản thương mại nhằm mô tả mức độ hoàn thiện của văn phòng trước khi bàn giao cho khách thuê.

Việc hiểu đúng CAT A và CAT B giúp doanh nghiệp ước tính chính xác chi phí đầu tư ban đầu, thời gian đưa văn phòng vào hoạt động cũng như lựa chọn phương án thuê phù hợp với quy mô và chiến lược phát triển.

CAT A (Category A Fit-out) là gì?

Category A, thường được gọi tắt là CAT A, là trạng thái văn phòng đã được chủ đầu tư hoàn thiện những hạng mục cơ bản để sẵn sàng cho giai đoạn thi công nội thất, nhưng chưa thể đưa vào sử dụng ngay.

Một văn phòng CAT A thường đã có sàn nâng hoặc sàn hoàn thiện, trần thả hoặc trần kỹ thuật, hệ thống điều hòa không khí, chiếu sáng tiêu chuẩn, hệ thống điện, mạng, phòng cháy chữa cháy, nhà vệ sinh và các hạ tầng kỹ thuật thiết yếu của tòa nhà. Tuy nhiên, không gian bên trong vẫn là mặt bằng mở (Open Plan), chưa được chia phòng, chưa có bàn ghế, phòng họp, quầy lễ tân, khu pantry hay nhận diện thương hiệu của doanh nghiệp.

Có thể hình dung CAT A giống như một "khung xương" hoàn chỉnh của văn phòng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm xây dựng hạ tầng kỹ thuật, còn khách thuê sẽ tự thiết kế và hoàn thiện nội thất theo nhu cầu riêng.

Đây là loại hình phổ biến nhất tại các tòa nhà văn phòng hạng A và hạng B trên thế giới, bởi mỗi doanh nghiệp đều có yêu cầu khác nhau về cách bố trí không gian làm việc.

CAT B (Category B Fit-out) là gì?

Category B, hay CAT B, là giai đoạn tiếp theo sau CAT A, khi văn phòng đã được hoàn thiện nội thất để phục vụ trực tiếp cho hoạt động làm việc của doanh nghiệp.

Một văn phòng CAT B thường bao gồm hệ thống vách ngăn, phòng họp, phòng giám đốc, khu vực làm việc, quầy lễ tân, pantry, khu vực tiếp khách, hệ thống nhận diện thương hiệu, ổ cắm điện, mạng dữ liệu, bàn làm việc, ghế, tủ hồ sơ và nhiều hạng mục nội thất khác.

Mức độ hoàn thiện của CAT B có thể khác nhau giữa các dự án. Một số văn phòng chỉ hoàn thiện các hạng mục cố định như vách ngăn và hệ thống điện, trong khi một số khác đã được trang bị đầy đủ nội thất để khách thuê có thể chuyển đến làm việc gần như ngay lập tức.

Do đó, trong thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn cần kiểm tra kỹ danh mục bàn giao thay vì chỉ dựa vào thuật ngữ CAT B.

Sự khác biệt giữa CAT A và CAT B

Điểm khác biệt lớn nhất giữa CAT A và CAT B nằm ở mức độ hoàn thiện của không gian làm việc.

CAT A tập trung vào việc hoàn thiện phần hạ tầng kỹ thuật của tòa nhà, tạo điều kiện để khách thuê triển khai thiết kế nội thất theo nhu cầu riêng. Trong khi đó, CAT B hướng đến một văn phòng gần như hoàn chỉnh với đầy đủ các khu chức năng cần thiết cho hoạt động của doanh nghiệp.

Chính vì vậy, chi phí thuê văn phòng CAT B thường cao hơn CAT A do chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành đã đầu tư thêm vào nội thất và các hạng mục hoàn thiện.

CAT A có giống Shell & Core không?

Đây là một trong những nhầm lẫn phổ biến nhất trong ngành bất động sản.

Mặc dù đều là trạng thái bàn giao văn phòng, Shell & Core và CAT A không giống nhau.

Shell & Core là giai đoạn bàn giao thô nhất của tòa nhà. Không gian thường chỉ bao gồm kết cấu chịu lực, tường bao, hệ thống kỹ thuật chính và lõi thang máy. Phần lớn các hạng mục như trần, sàn, hệ thống chiếu sáng hoặc điều hòa trong diện tích thuê vẫn chưa được hoàn thiện.

Trong khi đó, CAT A đã hoàn thiện hầu hết các hạ tầng kỹ thuật cơ bản bên trong diện tích thuê, giúp doanh nghiệp có thể bắt đầu quá trình Fit-out ngay mà không phải đầu tư vào những hạng mục nền tảng.

Có thể hiểu đơn giản rằng mọi văn phòng CAT A đều phát triển từ trạng thái Shell & Core, nhưng không phải mọi văn phòng Shell & Core đều đạt tiêu chuẩn CAT A.

CAT B có phải là Turnkey Office?

Câu trả lời là không hoàn toàn.

Một văn phòng CAT B có thể đã được hoàn thiện nội thất nhưng chưa chắc đã phù hợp để doanh nghiệp chuyển đến sử dụng ngay. Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp vẫn phải thay đổi bố cục, bổ sung thiết bị hoặc điều chỉnh nhận diện thương hiệu.

Trong khi đó, Turnkey Office là mô hình văn phòng gần như hoàn chỉnh, nơi khách thuê chỉ cần mang máy tính và nhân sự đến làm việc. Đây là cấp độ hoàn thiện cao hơn CAT B và thường xuất hiện tại các văn phòng dịch vụ hoặc mô hình cho thuê trọn gói.

Khi nào nên chọn CAT A?

CAT A phù hợp với những doanh nghiệp muốn xây dựng văn phòng theo bản sắc riêng, cần tối ưu công năng hoặc có kế hoạch sử dụng lâu dài.

Các tập đoàn lớn, ngân hàng, công ty công nghệ, doanh nghiệp đa quốc gia hoặc tổ chức có yêu cầu cao về hình ảnh thương hiệu thường lựa chọn CAT A để chủ động thiết kế toàn bộ không gian làm việc theo tiêu chuẩn nội bộ.

Mặc dù chi phí đầu tư ban đầu lớn hơn do phải thực hiện Fit-out, doanh nghiệp sẽ có một văn phòng phù hợp với văn hóa tổ chức và quy trình vận hành của mình.

Khi nào nên chọn CAT B?

CAT B phù hợp với doanh nghiệp muốn rút ngắn thời gian triển khai văn phòng, giảm chi phí đầu tư nội thất hoặc chỉ có nhu cầu thuê trong thời gian ngắn đến trung hạn.

Các công ty khởi nghiệp, văn phòng đại diện, doanh nghiệp mở rộng nhanh hoặc tổ chức cần chuyển địa điểm trong thời gian ngắn thường ưu tiên CAT B vì có thể đưa văn phòng vào hoạt động nhanh hơn so với việc bắt đầu từ CAT A.

Xu hướng trên thị trường văn phòng hiện nay

Trong vài năm gần đây, nhiều chủ đầu tư bắt đầu cung cấp các gói CAT B tiêu chuẩn hoặc kết hợp giữa CAT A với dịch vụ Fit-out nhằm đáp ứng nhu cầu linh hoạt của khách thuê. Xu hướng này giúp doanh nghiệp giảm thời gian thi công, kiểm soát chi phí tốt hơn và nhanh chóng đưa văn phòng vào vận hành.

Đồng thời, sự phát triển của mô hình văn phòng linh hoạt (Flexible Workspace) và văn phòng dịch vụ (Serviced Office) cũng khiến ranh giới giữa CAT B và Turnkey Office ngày càng thu hẹp. Nhiều dự án hiện nay cung cấp văn phòng gần như hoàn chỉnh, giúp doanh nghiệp có thể bắt đầu làm việc chỉ trong vài ngày thay vì mất nhiều tháng để thiết kế và thi công.

CAT A và CAT B không phải là hai loại hình văn phòng mà là tiêu chuẩn mô tả mức độ hoàn thiện của không gian trước khi bàn giao cho khách thuê. CAT A cung cấp hạ tầng kỹ thuật cơ bản để doanh nghiệp tự hoàn thiện nội thất, trong khi CAT B đã bao gồm phần lớn các hạng mục phục vụ hoạt động làm việc. Việc lựa chọn CAT A hay CAT B phụ thuộc vào ngân sách, thời gian triển khai, định hướng phát triển và mức độ cá nhân hóa không gian làm việc mà doanh nghiệp mong muốn. Hiểu đúng các thuật ngữ này sẽ giúp doanh nghiệp đánh giá chính xác chi phí thuê, kế hoạch đầu tư và đưa ra quyết định phù hợp khi tìm kiếm văn phòng trên thị trường.